箱根強羅 HOT SPRING — 状況

最終更新：2026-04-08

4/8 更新

• ✅ 謄本写真12枚 受領済み（青木経由）→ 謄本等/IMG_2480.JPG 〜 IMG_2491.JPG
• 次は謄本内容の精査（所有関係・抵当権・地目等の確認）

サマリー

項目	内容
状態	🔴 商流飛び越え問題発覚・3%合意書作成中
物件名	箱根ボーダーホットスプリング（旧：箱根ボーダー保養所ソーン）
所在地	神奈川県足柄下郡箱根町強羅1321-316
売却価格	1.2億円（酒井会長希望：8,000万円）
pHoenix想定報酬	要整理（1.2億×3%片手=360万を11名以上で分配→採算困難）
所有者	株式会社藤木工業（川崎）※法人。抵当権なし
買主	大宝建設株式会社 / 酒井 覚（名古屋市中川区）
元付業者	青木 太郎（村松→青木の紹介経由）
用途	別荘のみ（旅館・民泊許可なし。上階3部屋のみ賃貸可）
ブロッカー	商流飛び越え是正中 / 3%の詳細未確認

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仲介チェーン（実態）

藤木工業 → A（中国人友人＋その先1名） → 青木太郎 → 村松 → 嶋田 → 陣野 → 岩井 → 小川 → 柿澤 → 酒井
※最低11名以上

商流飛び越え問題（3/31 PLAUD）

• 酒井会長が青木のOKを得て全員のアンコを飛び越え、売主側と直接交渉・謄本取得
• 柿澤が青木を詰め中
• 柿澤が3%手数料配分の合意書（全員の氏名・商流明記）作成を提案→陣野賛成
• 達也（島田）にも報告済み（陣野→達也 23:42）
• 立谷から「村松が逆に言ってる」との指摘→柿澤が経緯説明→陣野が伝達完了

報酬

• 「売りから3%出る」（青木 3/31）— 総額か青木取り分か未確認 🔴

酒井会長の動向

• 3/31 15:24 通話：謄本取得済み・中国側と直接交渉中。「もうちょっと待って」
• 新要望：強羅より「もっと大きなホテル」「ホテル＋パチンコ屋複合」を探している。土日のみ行動可能
• 酒井会長委任スキーム確定（3/31 柿澤×小川合意）：陣野→青木経由の複雑案件は柿澤が受け→酒井会長に委任。利益は小川と分配

注意事項

• ✅ 酒井会長 反社チェック済み — 該当なし（4/1確認）
• 村松問題：別案件で価格を380万→280万に勝手に下げたトラブルあり

3/28内見結果

• 酒井会長の見解：「付加価値なしでは転売・投資家には厳しい。温泉＋医師配置でがん治療・富裕層向け宿泊施設なら可能性あり」
• 希望額8,000万円を提示
• 3/29 柿澤→青木に「1.2億→8,000万の打診＋謄本・図面の依頼」→青木「了解、先方に伝えます」→返答待ち

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合意書ステータス

• ✅ ドラフト作成済み（手数料合意書_箱根強羅_DRAFT.md）
• ✅ Legal Agentレビュー完了（総合判定：🟡 要交渉・要補完）
• レビュー指摘の要点：

1. 🔴 当事者4名のフルネーム未確認（村松・嶋田・岩井・中国系A/B）

2. 🔴 「3%」の定義未確定（総額か青木の取り分か）→ 青木の回答がブロッカー

3. 🔴 分配率が全て空欄

4. 🟡 酒井（買主）が署名者に含まれていない → 飛び越え再発リスク

5. 🟡 支払経路（誰が集金・分配するか）が不明

6. 推奨：二層構造（A: 青木〜柿澤の分配合意 / B: 柿澤〜酒井の商流遵守合意）に分割

7. 推奨：最終版は弁護士確認

4/1 23:29 岩井通話での更新

• 酒井会長は「購入者」ではなく「買う人を紹介する側」に回った
• 合意書を青木に提案したが半ば却下された
• 酒井会長は8,000万まで下げて東京の医者に紹介する形
• 岩井：「金額じゃない。グループができたことが大切」
• 酒井会長への信用が低下 — 倉庫用地案件も探索中止

4/4 文字起こしからの更新

酒井会長の動向（4/4 05:21 柿澤×小川 長時間通話）

• 酒井会長は買い手側と値段交渉中
• 酒井会長自身もお金に困っている様子：
• 岐阜に大きい土地あるが「誰か買ってくれへんかな」と言っている
• 知り合いの土地を決まったら持ち主から買って売る手法（立替資金もない）
• 酒井会長への信用さらに低下 — 自分のものでない土地を自分のもののように扱う
• 岩井の見解：「自分も欲しいって言わんでもいいのに。ブローカーポジションが嫌なんだろう」

報酬計算の現実（4/1 23:29）

• 3%で1.2億の場合 → 1人40万程度
• 8,000万に下がると → 1人25〜30万程度
• 分配困難だが「グループができたことが大切」（岩井）

4/5 LINEログからの更新

青木 現地調査実施（4/5）

• 青木が現地調査を実施。地元不動産会社2社と同行
• 近隣の木造物件が2.9億で売出中
• 不動産会社の評価：RC造で2億円以上の価値
• 青木の推奨：「早く買った方がいい、オーナーが値上げする前に」
• 写真12枚送付済み（陣野にも共有）
• 参考：酒井会長は3/30時点で8,000万円を提示していた

青木の謄本取得

• 青木が謄本取得を進めている → 結果待ち

次のアクション

1. 👉 青木に「3%」の正確な意味と上流商流の開示を要求（最優先・全てのブロッカー）🔴

2. 青木の謄本取得結果を待つ

3. 酒井会長がまとめた場合の分配交渉のタイミングを見計らう

4. 青木回答後 → 分配率確定 → 合意書を完成版に更新

5. 陣野の「別ルート」の詳細確認

期限

• 合意書完成：青木回答後速やかに（今週中目標）