離宮ベルサイユ（吉原・王様と私） — 状況

最終更新：2026-04-02

サマリー

項目	内容
状態	🟡 詳細判明・CA＋商談申込待ち
種別	ソープランド売買仲介
店舗名	「王様と私」
所在地	東京都台東区千束四丁目514番地3・6番地4（吉原）
構造	RC造 陸屋根4階建・延床311.72m2
建物所有者	九州興産有限会社（代表：増田邦治）
運営法人	株式会社ルナ（代表：清水健志）旧：有限会社エービーシー企画
月額賃料	230万円（税込）
保証金	1,000万円
pHoenix報酬	未定
pHoenix報酬	2〜3,000万（柿澤＋中川で利益を乗せる）
宅地売買価格	3.5億円（経営権なし・宅地＋建物のみ）
想定売値	約4億円
ブロッカー	CA＋商談申込書の締結待ち / 経営権が1-2年別会社に更新済み

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事業承継の経緯（令和6年）

• 株式譲渡（R6/2/28）：増田邦治 → 株式会社デルタエプシロンホーム（清水健志）に全株3,000株を1円で譲渡
• 建物賃貸借契約（R6/3/13）：公正証書・強制執行認諾条項付き
• 賃貸期間：R6/1/30 〜 R7/10/31（期限切れ — 更新状況要確認）

過去の経緯

時期	出来事
2025/02	陣野が売却情報を投入
2025/04	柿澤が買主（風俗経営者）を紹介 → 樋口さんが第一窓口に
2025/05頃	買い手と樋口さんを繋ぎ交渉開始
2025/05〜	買い手オーナーが中国に帰国 → 交渉ストップ
2025/07頃	樋口さんの顧客管理不十分で進まず
2025/12/17	「消失」— トラブルで関係者が亡くなった
2026/04	友達経由で再浮上の可能性

関係者

名前	役割	連絡先
陣野 到	売り情報の提供・過去に関与	LINE: jutaru0408
樋口さん	売主側の第一窓口	080-6207-2924
富田さん	樋口のフロント（フィリピン在住）	—
清水健志	株式会社ルナ代表（現運営者）	—
増田邦治	九州興産代表（建物オーナー）	—

書類保管場所

~/Library/Mobile Documents/com~apple~CloudDocs/離宮ベルサイユ/

• 会社謄本.pdf
• 定款.pdf
• 建物賃貸借契約公正証書.pdf
• 有限会社エービーシー企画_全部事項.pdf
• 株式会社ルナ_事業承継・建物賃貸借契約要約書_保存用（修正版）.pdf
• 株式譲渡契約書.pdf
• 田口ホールディングス登記事項.pdf
• 臨時株主総会議事録.pdf
• 賃貸借契約承継に関する合意書.pdf

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注意事項

• 🔴 賃貸借契約がR7/10/31で期限切れ — 更新状況要確認
• 🔴 過去にトラブル・関係者が亡くなった経緯あり — 詳細を友達から確認
• pHoenixブランドへの影響を考慮（先に他の案件関係者に知られないよう注意）

4/4 文字起こしからの更新（重要）

経営権問題（4/4 18:00 柿澤×中川通話）

• 宅地（土地＋建物）は購入可能だが、経営権は別会社が1〜2年契約で更新済み
• 購入してもオーナーになるだけで、経営（ソープ運営）は現テナント会社が継続
• 月額家賃収入（数百万円）のみが当面の収入
• 経営権の更新タイミングでオーナー側から「延長しない」と交渉可能
• 逆に言えば：先に宅地を押さえないと永遠に経営権交渉ができない

価格・利益（4/4 18:00 & 18:12）

• 仕入れ値：3億前後（友達情報では3.5億）
• 柿澤＋中川で3.5億前後で出す方針
• 利益目標：2〜3,000万円を柿澤・中川で分配

買主への説明ロジック（中川→先輩へ）

• 「宅地は買えるが中身の経営は別会社が入っている」
• 「オーナーになれば家賃収入が入り、次の更新タイミングで経営権交渉ができる」
• 「先に土地を押さえないと一生経営権に触れられない」
• → この説明で「そういうことか」と納得して乗る見込み

樋口問題（4/4 18:12）

• 樋口さんの信用が完全に失墜 → 前回の適当な対応が原因
• 中川が間に入る形で友達経由の別ルートを再構築
• 中国人介入問題：名前まで特定済み。富田さん・陣野さんも「先に潰すしかない」と同意見だった
• 現在は友達経由で正式ルートを確立

次のアクション

1. 👉 中川が先輩に説明 → 買主候補への打診

2. CA＋商談申込書の締結（友達の条件）

3. 経営権の残存期間を正確に確認

4. 千葉M店と合わせてパッケージで提案可能か検討